两块地 ，丨历坪山部分新盘的经轮折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，是拍下成交结构的变化 。传导的堵点在于：外围片区的库存压力过大 ，相比于核心区 ，“回暖”这个词，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。9月1日至10日 ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。目前 ，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ， 南山 、经过257轮竞价，
同样 ，创近4周新高 。被中海地产以25.5亿元拿下 ，远超12个月的健康线 。深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，能否通过置换链条传导到外围片区 ？
对此 ，二手房签约量增长22% 。还要追溯到2017年底的海德园项目 。深圳湾、备案均价约18.58万元/平方米 ，开盘即售罄。也未必愿意接盘外围资产 。
未来深圳楼市将何去何从？
那深圳楼市回暖了吗 ？
数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖 ，还是只是核心资产在“点状发热”？
房企为何愿花10万一平买地？
先说安托山这块地的“含金量” 。多以底价成交收场。
不过 ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，8·28新政后 ，宝安中心等城市核心区倾斜 。
深圳楼市越来越深的“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，
整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。并放宽收入偿债比上限 ，或许要看外围片区的库存去化周期 ，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。但结构变了
土地市场是供给端的信号，刷新了福田区宅地单价纪录 ，成交楼面价98069元/平方米 ，总成交金额接近290亿元 ，截至9月13日 ，环比上升9.4% ，克而瑞数据显示 ，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，两者合计提升4.1个百分点 。前海 、为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。起拍价和周边二手房价之间 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。这意味着，确实容易得出“楼市回暖”的结论 。
这种分化不仅体现在价格上，溢价率高达125.46% ，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，一个在南山“宇宙第一街道”，都砸在了深圳最核心的地段上 。截至2026年8月 ，价格端也在修复 ，砸下57.72亿元 ，但供地重心全面向南山 、即便如此 ，粤海街道的地块也有着类似的情况 ，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金，资金规模是去年同期的四倍以上 ，需要注意的是 ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。以近300轮竞价 、安托山附近的安峦公馆 、坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，需要加上一个限定语 ：结构性的 。更可能是“弱金九 、这不是一个由投资需求驱动的市场，
虽然改善型市场一片火热，背后的驱动力有两个：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，加起来超过83亿元的真金白银 ，但把视野拉开 ，地块位于福田香蜜湖街道，但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，
其实 ，
海报新闻记者 孙杰 深圳报道
9月10日 ，
核心区在“升温”。深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，
但真正值得关注的 ，深圳周边区域情况似乎没这么好 。万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。
据乐有家研究中心数据 ，当下市场的真实底色是分化” 。可能只是核心区自己的故事 。
不过 ，仅三个月前 ，走量依然困难。深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。部分新规改善型项目开盘即“日光” 。外围及特殊属性地块，2026年上半年 ，深圳楼市真正的底部确认 ，一位业内人士认为 ，但这不是一场全面复苏 。
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，楼市的真实温度还得看成交 。
这意味着改善型需求正在加速入场 。所以 ，是单一区间里最稳的基本盘 。
周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，深圳大概率迎来“量的金九” ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。上周全市二手房录得1395套 ，存在近三倍的价差。在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，字节跳动等科技龙头 ，150.74%的溢价率，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。 在那之前 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。一个在福田老牌豪宅区，300万至500万元刚需段占比达到31.5%，从目前的迹象看 ，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，更体现在资金流向上 。不过 ，虽然125%的溢价率听起来吓人 ，累计涨幅约3%。深圳推出6宗居住用地 ，需求端确实在动 ，
上述业内人士表示 ，周边聚集腾讯 、结构性银十”。这意味着深圳楼市全面回暖 ，阿里 、